집 사놓고 안 살면 전세대출 막힙니다｜비거주 1주택자 규제 총정리

Q: 언제부터 시행되나요?

2027년 1월 1일부터 시행됩니다. 그전까지는 기존 전세대출을 그대로 이용할 수 있습니다.

Q: 예전에 잠깐이라도 살았으면 규제 대상에서 빠지나요?

네, 본인이나 배우자 중 한 명이라도 해당 주택에 실거주하며 주소를 이전한 이력이 하루라도 있으면 규제 대상에서 제외됩니다.

Q: 직장 발령으로 못 들어가 사는 경우도 규제되나요?

세입자가 있는 집을 매수해 기존 임대차 계약이 남아있거나, 법적 의무로 실거주가 예정된 경우 등은 예외로 인정됩니다.

아파트는 갖고 있는데 정작 그 집엔 안 살고, 다른 곳에서 전세로 사시나요? 8월13일, 정부가 이런 '비거주 1주택자'의 전세대출을 원칙적으로 막는 방안을 확정했어요.

✅ 나와 관련 있을까? 30초 체크
① 수도권·규제지역에 아파트 1채를 갖고 있다 ② 그 집에는 한 번도 실거주(주소이전)한 적이 없다 ③ 그 집을 가족 아닌 남에게 세를 주고 있다 ④ 나는 다른 곳에서 전세로 살고 있다 — 4개 다 해당되면 이 글을 꼭 끝까지 읽어보세요.

이재명 대통령이 "집 있는 사람에게도 전세대출이 꼭 필요하냐"고 여러 차례 지적하면서 나온 후속 조치예요.

수도권·규제지역 아파트를 보유하고, 가족 아닌 남에게 임대 중이며, 본인·배우자 모두 실거주한 적이 없는 경우가 규제 대상이에요.

다만 하루라도 실거주하며 주소를 이전한 이력이 있으면 예외예요 — 정확한 판단 기준을 아래에서 확인할 수 있어요.

다만 2027년 1월 1일부터 시행이라 아직 여유가 있으니, 지금 당장 대출이 막히는 건 아니에요.

금융위원회 대책확인

2027.1.1시행예정

3가지조건모두충족시

하루라도거주시예외

80%→70%보증비율

약6만명해당대출자

9.3조원대출잔액

규제 대상, 정확히 누구일까

조건

내용

①보유지역

수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)

②임대현황

해당 주택을 가족이 아닌 타인에게 임대차 중

③실거주이력

본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주(주소이전)한 적 없음

💡 3가지 조건을 전부 충족해야 규제 대상이에요. 하나라도 빠지면 대상이 아니에요. 금융위 관계자는 "한 번이라도 살았고 주소이전 됐으면 규제 대상이 아니다"라고 밝혔어요.

이런 경우는 예외로 인정돼요

세입자 승계 매수 — 세입자가 있는 집을 매수해 기존 임대차계약이 남아있다면, 계약 종료 시점까지 만기연장 허용
법적 의무 실거주 예정 — 향후 실거주가 예정된 경우 신규취급·만기연장 모두 허용
보증금 미반환 — 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 상환이 어려운 경우 만기연장 가능
기타 예외 — 매도계약 체결된 주택, 어린이집, 요건 갖춘 준공후미분양·민간건설임대주택, 상속·채권보전 목적 취득 주택, 일정요건 인구감소지역 주택, 20㎡이하 소형주택 등
토지거래허가구역 특례 — 세입자 있는 주택을 매수해 당장 입주 못 하는 경우, 기존 계약 종료까지는 규제 대상에서 제외

다만 이런 점은 고려해야 해요

애매한 실수요 사례도 있어요 — 강남에 집을 사자마자 지방으로 발령 나서 못 들어간 경우처럼, 투기 의도가 없어도 조건상 규제 대상에 걸릴 수 있어 실제 사례별 판단이 필요해요
1주택자 보증비율도 함께 축소 — 규제 대상이 아니어도 1주택자 전반의 전세대출 보증비율이 80%→70%로 낮아져, 실거주 이력이 있어도 대출 가능액 자체는 줄어들 수 있어요
정부는 "실거주 목적 없이 세입자의 임차보증금을 매입자금으로 활용한 투기 수요를 겨냥한 것"이라고 설명했지만, 실거주 여부만으로 투기와 실수요를 완벽히 가려낼 수 있을지는 지켜볼 부분이에요

💬 [예상 관점] 몇 년 전 지금 사는 지역에 아파트를 하나 사뒀는데, 회사가 다른 지역이라 어쩔 수 없이 전세로 따로 살고 있었어요. 이번 발표를 보고 깜짝 놀라서 조건을 다시 확인해봤는데, 다행히 결혼 초에 그 집에서 몇 달 살다가 이사한 이력이 있어서 규제 대상은 아니더라고요. 다만 주변에 저처럼 발령 때문에 떨어져 사는 지인 중엔 한 번도 그 집에 살아본 적 없는 경우도 있어서, "투기 목적이 없어도 조건에 걸릴 수 있겠다"는 걱정을 하더라고요. 저처럼 애매한 상황이라면 미리 서류로 실거주 이력을 확인해두는 게 안전할 것 같아요.

지금부터 확인해두면 좋은 것

①실거주 이력 확인 — 본인·배우자 주민등록초본으로 해당 주택 거주·전입 이력이 있는지 미리 확인
②전세대출 만기 점검 — 현재 전세대출을 이용 중이라면 만기가 2027년 이후인지 확인하고, 연장 시점을 미리 계획
③예외 사유 서류 준비 — 세입자 승계, 법적 실거주 예정 등 예외에 해당한다면 관련 증빙서류 미리 정리
④실거주 계획 재검토 — 시행 전까지 여유가 있으니, 하루라도 실거주하며 전입신고를 하는 방법도 고려해볼 수 있어요

국토교통부 정책안내

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 언제부터시행되나요?

2027년1월1일부터시행돼요. 그전까지는 기존전세대출을 그대로이용할수있어요.

Q2. 예전에잠깐이라도살았으면 규제대상에서빠지나요?

네, 본인이나배우자중한명이라도 해당주택에실거주하며 주소를이전한이력이 하루라도있으면 규제대상에서제외돼요.

Q3. 직장발령으로못들어가사는경우도 규제되나요?

세입자가있는집을매수해 기존임대차계약이남아있거나, 법적의무로실거주가예정된경우등은 예외로인정돼요.

⚠️ 참고하세요
세부 판단 기준과 예외 인정 범위는 시행 전까지 보완될 수 있어요. 개별 상황이 규제 대상인지는 반드시 이용 중인 금융기관이나 금융위원회(fsc.go.kr)에서 확인하세요.

마무리

정리하면, 2027년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 한 번도 살아본 적 없는 1주택자는 전세대출이 막혀요. 다만 하루라도 실거주 이력이 있거나 세입자 승계·법적 실거주 예정 같은 예외 사유가 있다면 대상에서 빠져요. 해당될 수 있는 상황이라면 지금부터 실거주 이력과 서류를 미리 점검해두세요.

출처 및 참고
· 금융위원회 : fsc.go.kr
· 국토교통부 : molit.go.kr
· 금융위원회 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(2026.8.13) 발표 기준
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